Rozsah dokumentov sa pritom líši podľa toho, či predávate byt, rodinný dom, pozemok, apartmán alebo celý developerský projekt.
Základné dokumenty pri každej nehnuteľnosti
Realitná kancelária ENVIRE potrebuje ako základ najmä presnú identifikáciu vlastníka a nehnuteľnosti. Kontroluje sa list vlastníctva, príslušné parcely, spoluvlastnícke podiely a prípadné ťarchy – napríklad záložné právo banky, vecné bremeno alebo exekučná poznámka.
Predaj bytu
Pri byte je veľmi dôležitá dokumentácia od správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov.
Pri prevode bytu musí byť prílohou zmluvy potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva, že vlastník nemá nedoplatky na platbách spojených s užívaním bytu a vo fonde prevádzky, údržby a opráv. Výnimkou je prvý prevod vlastníctva bytu.
Pre kvalitnú prípravu predaja odporúčame mať k dispozícii aj:
- pôdorys bytu,
- predpis mesačných nákladov,
- posledné ročné vyúčtovanie,
- informácie o fonde opráv a správcovi,
- doklady o rekonštrukcii, ak prebehla,
- dokumentáciu k loggii, pivnici, garážovému státiu alebo inému príslušenstvu,
- energetický certifikát alebo dostupné údaje o energetickej hospodárnosti budovy.
Pri byte je dôležité preveriť aj to, čo presne je zapísané na liste vlastníctva. Parkovacie miesto napríklad nemusí byť vždy samostatnou nehnuteľnosťou a jeho právna forma môže byť odlišná.
Energetický certifikát – áno alebo nie?
Energetický certifikát je pri predaji dôležitejší, než si mnoho vlastníkov uvedomuje.
Zákon o energetickej hospodárnosti budov stanovuje, že vlastník budovy alebo jej samostatnej časti, na ktorú sa povinná certifikácia vzťahuje, musí mať energetický certifikát ku dňu uzatvorenia zmluvy o predaji a pri predaji ho odovzdať novému vlastníkovi.
Ak už bol energetický certifikát vypracovaný, pri zverejnenej ponuke sa má uvádzať aj príslušný ukazovateľ energetickej hospodárnosti. Povinnosť sa vzťahuje aj na ponuku publikovanú prostredníctvom realitnej kancelárie.
Energetický certifikát môže mať platnosť najviac 10 rokov, pokiaľ jeho platnosť neskončí skôr napríklad v dôsledku stavebných úprav ovplyvňujúcich energetickú hospodárnosť.
Predaj rodinného domu
Pri rodinnom dome býva dokumentácia rozsiahlejšia, pretože nekupujete iba obytný priestor, ale zároveň stavbu a spravidla aj jeden alebo viac pozemkov.
Okrem základných dokumentov je vhodné pripraviť:
- list vlastníctva domu a pozemkov,
- katastrálnu mapu,
- projektovú dokumentáciu, ak je dostupná,
- kolaudačné rozhodnutie alebo príslušný doklad povoľujúci užívanie stavby,
- energetický certifikát,
- dokumentáciu k prístavbám a rekonštrukciám,
- revízne správy, ak sú relevantné,
- údaje o napojení na elektrinu, vodu, kanalizáciu a plyn,
- prípadne dokumentáciu k studni, žumpe či ČOV,
- geometrické plány, ak došlo k zmenám stavby alebo pozemkov.
Mimoriadne dôležité je preveriť, či skutočný stav domu zodpovedá stavu evidovanému na katastri a stavebnej dokumentácii.
Prístavba, garáž alebo iný objekt, ktorý existuje fyzicky, ale nie je právne vysporiadaný, môže predaj výrazne skomplikovať – najmä ak kupujúci financuje kúpu hypotékou.
Predaj stavebného pozemku
Pri pozemku energetický certifikát samozrejme neriešime. Oveľa dôležitejšie sú jeho stavebné možnosti.
Pri predaji pozemku by mala realitná kancelária preveriť najmä:
- list vlastníctva,
- parcelné čísla a druh pozemku,
- výmeru,
- katastrálnu mapu,
- prístupovú cestu,
- vlastnícke vzťahy k prístupovej komunikácii,
- inžinierske siete,
- vecné bremená,
- ochranné pásma,
- reguláciu podľa územnoplánovacej dokumentácie,
- možnosti budúceho využitia pozemku.
Ak majiteľ disponuje územnoplánovacou informáciou, vyjadreniami správcov sietí, projektom alebo stavebným povolením, ide o veľmi hodnotné dokumenty pre kupujúceho.
Pri pozemku totiž môže mať informácia čo je na ňom možné postaviť väčší význam než samotná výmera.
Predaj apartmánu
Pri apartmánoch je potrebná zvýšená pozornosť.
Marketingové označenie „apartmán“ totiž samo osebe nehovorí, ako je priestor právne evidovaný a na aký účel bol povolený.
Realitná kancelária by preto mala preveriť najmä:
- zápis na liste vlastníctva,
- charakter priestoru – byt alebo nebytový priestor,
- účel užívania podľa príslušných stavebných dokumentov,
- kolaudačné dokumenty,
- podiel na spoločných častiach a pozemkoch,
- režim správy objektu,
- energetický certifikát, ak sa na danú nehnuteľnosť vzťahuje,
- prevádzkové a mesačné náklady.
Tieto informácie sú dôležité aj preto, že právny status apartmánu môže ovplyvniť spôsob jeho užívania aj možnosti bankového financovania.
Aké certifikáty a odborné dokumenty môžu byť potrebné?
Energetickým certifikátom budovy – relevantným najmä pri bytoch, rodinných domoch a novostavbách.
Projektovým energetickým hodnotením – napríklad pri predaji rozostavanej alebo ešte nerealizovanej budovy v prípadoch stanovených zákonom.
Revíznymi správami – pri elektrických, plynových alebo ďalších technických zariadeniach, najmä pri novostavbách a rodinných domoch.
Geodetickými podkladmi a geometrickými plánmi – ak sa menili hranice pozemkov alebo stavba a jej zápis.
Kolaudačnou dokumentáciou – najmä pri rodinných domoch, novostavbách a developerských projektoch.
Prečo ENVIRE kontroluje dokumenty ešte pred spustením predaja?
Profesionálny predaj by sa nemal začínať až prvou obhliadkou.
V ENVIRE považujeme kontrolu dokumentácie za súčasť prípravy nehnuteľnosti na trh. Včasné zistenie chýbajúceho dokumentu, nesprávneho zápisu, záložného práva alebo rozdielu medzi skutočným a evidovaným stavom umožňuje problém riešiť ešte predtým, ako sa objaví kupujúci.
Výsledkom je transparentnejší predaj, kvalitnejšia prezentácia a najmä menšie riziko, že sa obchod zastaví práve vo chvíli, keď už predávajúci našiel vážneho záujemcu.
Dobrá realitná kancelária preto nepredáva iba nehnuteľnosť. Predáva nehnuteľnosť, ktorej právny a technický stav pozná a vie ho kupujúcemu zrozumiteľne vysvetliť.